在房地产销售过程中，商品房认购协议的运用十分广泛和频繁，但是，认购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容？

这个在司法实践中的认定还是颇具争议。对认购协议法律性质的不同认定，将会导致相同案件的情况下，当事人在法律后果的承担上存在巨大差距。因此，认购协议法律性质如何界定问题的探究，对于深入研究商品房认购纠纷这一法律问题有着重要意义。本文试以池某某诉福建福晟房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷为案例进行评析。

一、基本案情

2014年7月26日，原告池某某与被告福建福晟房地产开发有限公司签订《商品房定购协议书》以及《补偿协议》，协议约定：原告确定购买福晟·国际中心11层13单元商品房（以下简称讼争房屋），建筑面积约89.72平方米，原总价2835959元；原告选择于2014年8月15日前、2014年10月8日前、2014年12月8日前分别支付总房款的20%、50%、30%，优惠后单价25950.31元，优惠后总价为2328262元；原告应于本协议签订当日向被告付清购房定金 100000元；原告知悉该商品房已办理在建工程抵押，被告负责在2016年12月30日前办理该单元的解押手续，双方无法签订《商品房买卖合同》的情况原告已知悉并予以认可，被告在解押后通知原告签订《商品房买卖合同》。

同日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告在付清房款后自愿委托福建福晟物业管理有限公司按每平方米150元／月底租金标准将福晟·国际中心11层13单元商品房出租；原告申请退房或更名的，应于2016年6月30日前向被告提出书面申请等内容。原告于2014年7月26日向被告支付定金10万元，并按照《商品房定购协议书》的约定付清了全部购房款。

2014年12月29日，原告与福建福晟物业管理有限公司、黄某（被告的员工）三方签订《福晟·国际中心租赁合同》，约定：原告自愿将讼争房屋出租给黄某，租赁期限自2015年1月1日起至2023年12月31日止，租金按年递增，2014年9月至2018年10月31日期间，黄某合计向原告转账676490.4元。之后，由于被告在2017年将讼争房屋的产权过户登记至案外第三方主体名下，故无法与原告签订《商品房买卖合同》及办理相关的网签手续。

2018年10月17日，原告向福州市晋安区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、解除《商品房定购协议书》以及《补充协议》；2、被告立即退还购房款2328262元，并支付赔偿金2328262元；3、被告承担自2016年12月30日起至被告实际还款之日止，以2328262元为基数按年利率6%计算的利息；4、本案诉讼费由被告承担。

二、法院审理

本案历时两年，经过两次发回重审，现原告、被告双方对于福州市晋安区人民法院第二次重审一审作出的【2020】闽0111民初2747号民事判决书未上诉，该判决已生效。具体的各阶段审理的主要情况如下：

    三、案例评析

本案法律关系定性复杂，混合着商品房预约合同法律关系、商品房买卖合同法律关系、融资法律关系和租赁合同法律关系。

1、商品房预约合同与商品房买卖合同

一审法院的前两份判决，均认为池某某与被告之间签订商品房定购协议书及其补充协议，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取了池某某全额购房款，并代为出租案涉房屋。所以，认定池某某与被告双方形成了商品房买卖合同法律关系。

本案中《商品房定购协议书》虽对池某某订购的房屋房号、建筑面积、房屋单价、总价及付款期限进行了约定，但对交付使用条件及日期，装修装饰标准、办理产权登记有关事宜和有关权益、责任等其他商品房买卖合同应当明确的主要内容未作约定，且双方约定的付款期限并非是商品房买卖关系下的付款期限，而是关于原告享受优惠的条件。因此，实际上双方签订的《商品房定购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合法定认定为商品房买卖合同的条件。从行业惯例来看，《商品房定购协议书》的内容也是开发商在认购过程时使用的常用文本。本案《商品房定购协议书》是以订立本约为合同目的的预约合同，池某某与被告双方之间就该合同形成的法律关系，应定性为商品房预约合同关系。

2、开发商的责任承担

被告作为开发商如何承担违约责任，实际为双方争议的焦点之一。一审法院的三次判决结果：从第一次判决被告需向原告支付利息（暂计至2021年1月1日）560313.79元和赔偿款1396957.2元共计1957270.99元，到第二次判决被告需向原告支付利息（暂计至2021年1月1日）406227.5元和赔偿款1651771.6元共计2057999.1元，再到最后判决被告需要原告支付定金10万元和资金占用利息（暂计至2021年1月1日）385000.35元共计485000.35元。在一审法院均认定法律关系为商品房买卖合同法律关系的情况下，针对同样的案情，仍作出了不同的给付判决，体现了法官对于同案的不同理解以及案件的复杂性。

《商品房定购协议书》虽因被告违约而解除，基于该合同为商品房预约合同，原告只能请求被告双倍返还定金。在预约合同关系下，被告实际并未交付房屋，被告自愿向池某某支付“租金”的意思表示是真实的，基于池某某在预约认购阶段已付清全部购房款，被告向池某某支付的“租金”实为占有使用池某某全额购房款而支付的对价，即资金占用利息。故最终一审法院同时支持了定金和“租金”（资金占用利息）。

本案正是由于法院对于《商品房定购协议书》及其补充协议在法律性质上的不同认定，导致相同案件情况下被告在法律后果的承担上，存在如此巨大的差距。可见，商品房的认购、订购、预订等协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，在司法实践中的认定还是颇具争议，具体还是需要结合案件的实际情况，进行综合分析、判断和认定。