受房地产行业下行因素影响，越来越多房地产开发企业（以下简称房企）陷入破产困境中，据相关部门的数据统计，2023年全国约有233家房企发布了破产公告。福州市有些曾经的千亿房企也陆续退市。烂尾楼日益增多，大量购房人选择解除商品房买卖合同止损，进而导致与银行的商品房担保贷款合同亦被解除。这就涉及银行按揭贷款如何处理问题。本文在对几个案例观察的基础上对此问题进行探讨。
商品房按揭贷款交易模式涉及购房人、银行、房企三方主体，以及双重合同法律关系，即商品房买卖合同关系和商品房担保贷款合同关系。在商品房买卖合同中，购房人与房企之间形成商品房买卖法律关系；在商品房担保贷款合同中，银行与购房人之间形成贷款，抵押、委托付款法律关系，房企与银行之间形成（阶段性）保证担保法律关系。虽然商品房担保贷款合同不是商品房买卖合同的从合同，不会随着商品房买卖合同的解除而自然解除。但商品房担保贷款合同具有特殊性，购房人为实现购房目的以所购房屋作为担保物为贷款合同提供担保，当商品房买卖合同解除，购房人已确定无法取得原本用于抵押的商品房，故商品房担保贷款合同的目的也无法实现，合同必然应当解除。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条明确了房企应将收受的购房贷款的本金及利息返还银行。但该条并未明确购房人是否还需要向银行承担偿还贷款义务，司法实践中对此也存在争议，主要可分为以下两种观点：
第一，购房人偿还贷款责任不免除。
案例：广东省高级人民法院（2018）粤民申4775号周光垠、东莞市利澳花园开发有限公司金融借款合同纠纷再审审查与审判监督的民事裁定书认为：“本案系金融借款合同纠纷。根据周光垠申请再审的理由，本案再审审查的争议焦点为：周光垠请求广发银行东莞分行返还其已偿还的贷款本息76597.79元，并停止偿还剩余贷款的主张是否成立。一审法院查明已有另案生效民事判决解除周光垠与利澳公司签订的《商品房买卖合同》，判决利澳公司向周光垠返还其已支付的购房款及相应利息、费用。本案中，因双方当事人均未就一审判决解除涉案《个人购房借款合同》提起上诉，故涉案《个人购房借款合同》已予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，二审法院认定周光垠作为《个人购房借款合同》的相对方，应向广发银行东莞分行返还涉案贷款余额及利息，并无不当。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，并未免除买受人作为借款人应向贷款银行承担的还款义务，故二审法院对一审法院的错误判决予以纠正，不予支持周光垠请求广发银行东莞分行返还其已偿还的贷款本息76597.79元，并停止偿还贷款的主张，亦无不妥。”
第二，购房人偿还贷款责任免除。
案例：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案的民事判决书认为：“商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。”
笔者认为，如从合同相对性原理角度出发，合同仅约束合同当事人，商品房买卖合同解除，房企应将购房人支付的首付款及以贷款形式支付的房款一并返还给购房人。商品房担保贷款合同解除，购房人应返还银行全部贷款，银行返还购房人已经偿还的贷款本息，以该角度出发，购房人仍应承担偿还贷款责任，似乎第一种观点更符合法理。但从实质看，这种处理明显有违公平原则，也不合理，加重了购房人风险和义务负担。在房企出现支付不能的情况下，购房人不仅没有得到商品房，还要向银行偿还贷款，尽管从法律层面来说购房人还可以向房企主张债权，但在房企已经陷入困境的情形下，债权往往无法实现，最终就是购房人承担了房企违约的全部后果。
至于第二种观点，虽然免除购房人的偿还贷款义务，直接由房企向银行偿还贷款，似乎是突破了合同相对性原理，但从实质上具有更佳的利益平衡效果。首先，商品房买卖合同的解除系房企违约导致，购房人购房目的落空，故贷款合同的解除并非系购房人过错所致；其次，因购房人委托贷款银行将贷款直接支付给房企，房企实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款，房企是贷款实际获得者。因此，由过错方、贷款获得者房企直接承担法律后果也比较合理。另一方面，由房企直接承担偿还贷款责任，可简化程序、免除重复的金钱给付，有助于减少讼累和社会成本付出。如果由房企将款项返还给购房人后，再由购房人向银行偿还，极可能使得银行收回贷款的过程中产生其他的风险。此外，由房企直接向银行偿还贷款，有利于平衡各方利益。在最高人民法院（2019）最高法民再245号中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案民事判决书认定：“必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第二款规定“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持”，这一定程度给予抵押权人多一重保障，使得三方利益关系趋于均衡。
据笔者观察，随着（2019）最高法民再245号案例的公布，各级地方法院裁判逐渐趋于一致，即大多数案例均判定房企违约情况下，解除按揭合同后免除购房人偿还贷款责任。
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