2019年10月19日下午，福州律协“房地产破产实务沙龙”举行。本次沙龙由福州律协破产重组并购法律专业委员会主办，以房地产破产实务为主题展开交流讨论。
本次沙龙邀请了法官、温州资深破产管理人、福州承办房地产破产案件的管理人代表等参会，并向福州执业律师限额报名前40位参会。仅能容纳八十名的会议室挤进了一百余人，学习、交流的气氛十分热烈。本次沙龙核心在于主题分享、热点难点问题交流环节。
主题分享
沈镇友——《房企破产中府院联动的必要性》
沈镇友，福州市马尾区人民法院自贸区法庭庭长
沈镇友表示，府院联动制度，在推动、解决重大复杂疑难的破产案件，特别是房地产破产案件中起着非常重要的作用：
1.有助于法院和管理人了解破产企业的状况，明晰对接盘人的要求，清晰未来工作方向；
2.有助于了解政府对破产企业的态度和预安排，避免盲目开展工作；
3.向政府报告可能出现的工作风险，与政府形成共识，有助于解决各方的利益冲突；
4.通过政府与各职能部门沟通，协调解决如税务、工商登记、各项审批手续等疑难问题；
5.解决破产工作配套问题、解决项目落地工作问题。
同时，他建议各位律师朋友，充分利用常态化的府院联动机制解决破产案件中疑难问题。如果暂时没有常态化的府院联动机制，建议福州律协能推动建立常态化及个案府院联动机制。
陈炯然——《房产企业办证之路》
陈炯然，浙江光正大律师事务所企业风险法律处置中心主任
陈炯然以其经办的中房集团瑞安房地产开发有限公司破产案为例，从案情、障碍、解决三方面介绍了破产房企在破产程序中的办证之路，房地产企业名下已向社会公开销售的部分房产无法办理不动产权登记的解决方案。
他介绍，在办理房地产破产企业已向社会公开销售的产权证登记过程中，通常会遇到如下障碍：1.抵押权人未获清偿，不同意注销抵押登记；2.国土资源管理部门要求支付相关违约金后才进行用地复核程序；3.房产出售价格因调控政策被设置上限，物价管理部门拒绝价格放开；4.因大量历史欠税，税务机关拒绝房地产开发公司申领发票，拒绝出具完税证明；5.住建部门对办理破产程序中的在建工程的验收、发证等相关手续的具体流程没有概念。
在不动产权证办理过程中，他及其团队充分发挥了府院联动机制，即通过市政府办公室组织专题会议并出具一专题会议纪要，以及浙江省瑞安市人民法院向各政府部门出具《协助执行通知书》的方式解决上述障碍。陈炯然律师用8个字即“一次会议，一纸文书”高度概括了上述障碍的破解办法。
檀木林——《房企破产中商品房买卖合同继续履行与解除》
檀木林，福州律协破产委主任
檀木林首先向大家介绍了房企破产案件中特殊的债权顺位：
被拆迁人债权→消费性购房人债权→工程款债权→抵押债权→劳动债权→税收债权→普通债权
在甄别债权类型时需注意：超标准的拆迁安置债权、工程款中的违约金、消费性购房适用“定金罚则”中的罚金，均应当列为普通债权；人身损害赔偿、第三方或欠薪保障基金代垫的职工工资，应当列为劳动债权。
其次，他以期房为例，从破产程序与民事诉讼及执行程序区别角度，对消费性购房人的认定、“期房抵债”合同效力认定及其处理，以及名为按揭，实为融资合同效力认定及处理与大家分享了房企破产中，商品房买卖合同继续履行与解除实务问题。
最后，他对房地产企业破产工作进行了总结，即房企破产“123”；“1”就是破产工作必须一致对焦破产目标；一个项目一个策略；“2”就是要用好两个程序：破产程序和民事诉讼程序；“3”就是多种思路、多想办法、多方沟通。
张子辉——《破产房企融资、复工与房屋处置》
张子辉，福建新世通律师事务所主任
张子辉从破产房企融资、复工、房屋处置三个方面向大家分享了烂尾楼续建若干疑难问题。
破产房企融资问题：
结合《破产法解释三》提出了破产房企可以采用引入共益债的方式进行融资，对于有资产可以变现的破产房企也可以采用自筹自建的方式进行自救，还可以采用债权打包出售、大额债权人投资续建等方式挽救破产房企。
破产房企复工问题：
从破产房企复工前施工主体确定，复工过程中工程款支付、工程管理，工程结束后验收、预售、售卖等方面详细介绍了破产房企复工过程中遇到的各种问题及解决方案。
破产房企房屋处置问题：
主要从房屋取回权角度简述了破产房企房屋的处置问题。
卢海风——《房企破产中的借贷与共益债》
卢海风，北京大成（福州）律师事务所副主任
卢海风从破产房企融资借款问题的现状，实践中借款作为共益债权的认定程序，借款合同要点，三个方面与大家分享了房企破产中的借贷与共益债。
融资借款问题现状：
在破产重组中债务人融入资金已经是常见做法，为了债务人企业继续经营和破产财产保值增值往往需要融入资金。破产法未明确破产程序中借款属于共益债权，《破产法司法解释三》第2条已经明确规定此类借款“参照”共益债受偿。
实践中借款作为共益债权的认定程序：
第一种方式：第一次债权人会议召开前，经法院同意被认定为共益债。
第二种方式：经债权人会议授权，债权人委员会可以认定共益债的范围，确认后应当经法院备案。
第三种方式：债权人会议通过，将借款认定为共益债。
借款合同要点：1.必须写明依据《企业破产法》第42条第（四）项；2.放款前提条件应为法院同意或债权人会议通过；3.监督使用；4.明确多笔融资的还款顺序；5.担保增信；6.参与债务重组、“债转股”的优先选择权；7.放款人权利限制；8.期限。
黄榕城——《房地产企业破产重整中的验收问题》
黄榕城律师，福建知信衡律师事务所高级合伙人
黄榕城以其办理的诚丰房地产开发（福清）有限公司破产为例，与大家分享了其在处理房地产企业破产重整中竣工验收问题。
他介绍了在处理房地产企业破产重整中涉及竣工验收问题时，可以聘请相关专业人员，为律师提供专业性的指导。同时，应当特别注意与验收主体单位（包括施工方、监理方、设计院、各配套设施的施工班组）、业主以及政府之间的沟通，也要充分利用业主、债权人的资源优势处理沟通协调破产案件办理过程中遇到的各种问题。
热点难点问题交流
六位嘉宾精彩主题分享后，参会的律师围绕自己在处理房地产破产案件中遇到的问题，展开热烈交流、研讨。
问题一：总包中途退场未移交内业资料，第三方进场后如何处理？
陈炯然：在实践中，该问题尚无有效方法解决，实践中存在极端例子，即新的施工方进场后全部拆掉重建的情形。
檀木林：可以启动府院联动机制，从规划、设计、住建等政府职能部门调取原有存档、备案的资料，也可以委托相关机构对原有建设工程进行验收，合格后，进场续建，并重新建档。
问题二：国有土地出让金是否具有优先性？保障房及配建设施是否具有优先性？
檀木林：按照《破产审判会议纪要》第28条规定，私法债权优于公法债权、补偿性债权优于惩罚性债权，国有土地出证金不具优先性。保障房及配建设施从法理分析，应享有优先权，保障房系被拆人物权的延伸。
陈炯然：《破产法司法解释三》第三条中仅规定了滞纳金、迟延履行金等内容，同时明确了在未规定债权清偿顺位的情况下，沿用2018年3月的《破产审判会议纪要》第28条的内容作为债权清偿顺位确立的依据。。
问题三：实践过程中，破产房企房屋销售可能存在物价局备案价过低，能否在执行过程中突破物价局的限价，最大程度的保障债权人、债务人的利益。
陈炯然：现有的经验为：1.聘请销售团队对房屋进行销售，由法院以销售成交价格和签订的合同为基准，出具相应的法律文书提交给住建部门进行确认；2.上线拍卖，法院以拍卖成交价格为基准，出具成交确认书，交给住建部门确认。
檀木林：涉及房企破产与房地产调控政策交叉问题，建议还可以采用府院联动制制协调解决。
问题四：购买商铺的购房人已支付大部分价款，商铺与房屋不能分割销售，现房地产企业申请破产，购房人如何申报债权更为有利。
陈炯然：商铺和住宅还是存在不同的情形，因为现有司法解释主要解决购房人生存权问题，而商铺主要体现的投资属性具体案件建议仍应通过申报主张违约金债权，同时要求继续履行合同，交付商铺，对于案件中是否会对商铺购房人的权益进行保护，需视具体案件而定。
檀木林：若未取得房屋产权证，且备案在2008年之前，个人认为不适用取回权，申报时可要求合同继续履行或解除合同，优先返还购房款。
问题五：管理人未保障优先顺位，在第一次债权人会议时债权人不同意破产重整方案，管理人是否可以强制通过方案？债务人股东全部未出资，债权人要求管理人追缴股东出资，但管理人不作为，能否申请更换？债委会主席是债务人股东，管理人不纠正如何处理？
卢海风：1.若管理人不作为，可以投诉、更换管理人；2.债务人股东能否担任委会主席法律没有明确的规定，但从法理上看，应当考察若该股东在债务人中是否具有控制权，是否会对债权人权益造成损害。
张子辉：对破产重整方案法院具有强裁权，不是管理人强制通过重整方案。
黄榕城：法院会结合债权人投反对票的原因，该重整方案是否有利于各方利益来确定是否使用强裁权。一般来说债权人提反对有时是作为谈判的筹码，法院对恶意反对的行为可以强裁。债委会主席并非债委会委员，仅有主持会议的权力，债权人主席任命的决定权在法院。
檀木林：是否追索股东出资义务可以提交债权人会议表决，管理人无权决定，但是，追索诉讼需要考虑股东是否有实际偿付能力。
沈镇友：在破产程序中债权人的权利是平等的，但是不同顺位的债权人之间权利也是冲突的，法院与管理人考虑的应当是平衡利益，保障大部分债权人利益，有时候需要部分债权人权利让渡。
本次沙龙由福州律协业务指导与教育委员会副主任毛乃诠致辞，福州律协破产委主任檀木林主持，福州律协破产委副主任翁齐斌律师做结言。
