《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定了债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

（一）抵押财产的折价

抵押财产的折价指抵押权人与抵押人就抵押财产估价后达成以物抵债协议，由抵押权人取得抵押财产以抵偿相应债务的行为。其本质上是基于当事人意思自治，因此法院不能依职权对抵押物折价。该方式的主要优点在于可以简化手续、节约成本，有利于物尽其用。

（二）抵押财产的拍卖、变卖

抵押财产的拍卖是指以公开竞价的形式，转让特定物品或财产权利的买卖方式。抵押财产的变卖是指以一般买卖而非公开竞价的形式出卖抵押财产。由于拍卖方式的公开性和透明程度更高，人民法院处置抵押财产，一般是以拍卖为原则、以变卖为例外。拍卖变卖的标的通常以抵押财产为限，但就建设用地使用权实现抵押权时，应将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。只是就新增建筑物拍卖、变卖所得的价款，抵押权人不享有优先受偿权。

（三）抵押财产的价格

为保证抵押人和其他债权人的利益不受侵害，抵押财产折价或变卖的，应参照市场价格。该款规定属于倡导性规定。只要抵押人与抵押权人就折价或变卖的价格达成合意，且其他债权人未对此提出异议，抵押财产的价值就应由当事人自主判断和决定，而无须严格依照市场价格。

在以下四种情形下，即使金融借款并未清偿完毕，抵押权也可能灭失。

（一）抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的，抵押权消灭。

法条依据：《民法典》第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

（二）动产抵押的，无论是否办理了抵押登记，抵押人以出卖的方式转让了抵押的动产的，只要符合三个条件，抵押权人对该动产抵押物的抵押权归于消灭。该三个条件为：①转让该动产是抵押人的正常经营活动；②买受人已经支付了合理对价；③买受人已经取得了该动产的所有权。

法条依据：《民法典》第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

（三）受让人代为清偿消灭抵押权，主张涂销抵押登记后办理过户登记的，人民法院可予支持。

法条依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

（四）采矿权到期后尚未获批延续时会导致所附抵押权消灭。

法条依据：《矿产资源开采登记管理办法》第七条  采矿许可证有效期，按照矿山建设规模确定：大型以上的，采矿许可证有效期最长为30年；中型的，采矿许可证有效期最长为20年；小型的，采矿许可证有效期最长为10年。采矿许可证有效期满，需要继续采矿的，采矿权人应当在采矿许可证有效期届满的30日前，到登记管理机关办理延续登记手续。采矿权人逾期不办理延续登记手续的，采矿许可证自行废止。采矿许可证废止后，原采矿权人不得再对矿产资源进行开采，采矿权抵押权以采矿权为基础，采矿权到期灭失后，抵押权归于消灭。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第203条之规定“实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照民法典等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条之规定“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行”。结合抵押权实现特点，可见抵押权的法定实现程序本质上属于非讼程序。相较于诉讼程序，非诉程序大为简化、时间大为缩短、成本大为降低，更有利于保护担保物权人的合法权益。

抵押权的实现，通过非诉路径主要有三种方式：实现担保物权特别程序、向执行法院直接申请优先受偿、申请执行赋强公证文书。其中，对于抵押合同、质押合同，需要考虑到民事诉讼法规定的担保物权实现特别程序。依据公证债权文书申请强制执行和担保物权实现特别程序，两者只能选择其一，不能同时选择。

（一）实现担保物权特别程序

通过特别程序实现抵押权，主要有以下优势：1、立案费用较低；2、管辖法院不受约定管辖的约束，根据《民事诉讼法》第一百九十六之规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”，因此即便协议中约定了管辖法院，也不影响当事人按照上述规定向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院申请实现担保物权；3、审理期限短，根据《民事诉讼法》第一百八十条的规定：“人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。但审理选民资格的案件除外”，相较于诉讼的方式，实现担保物权特别程序，耗时较短。

（二）向法院执行局直接申请参与分配

如果抵押物已经被首封权利人申请评估拍卖，进入拍卖程序，依据《民事诉讼法司法解释》第五百零八条的规定：“被执行人为公民或者其他组织在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”。

（三）申请执行赋强公证文书

赋予债权文书的强制执行公证也称赋强公证或强制执行公证，是指若各方当事人申请对所签订的借贷合同、担保合同办理强制执行公证，则意味着债权人提前取得类似法院判决的执行依据。若债务人不履行或不适当履行债权文书的，债权人不必再向人民法院提起诉讼，债权人有权在法律规定的期限内向原公证机构申请出具执行证书，并凭具有强制执行效力的债权文书公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请强制执行。强制执行公证省略诉讼过程，节约时间成本，是较为快速和便捷的债权实现方式。

在抵押贷款实务中，可能出现的典型法律风险是银行的抵押权与承租人的租赁权相冲突、相对抗的情形。按照我国法律规定，租赁权先于抵押权设立的情况下，租赁权优于抵押权，抵押权先于租赁权设立的情况下，抵押权优于租赁权。

在租赁权先于抵押权设立的情况下，会对银行等金融机构造成以下不利影响：一是若是租赁期限超出了银行贷款的期限，出租人已收取全部或大部分租金或者约定租金较低等情况下，如果银行行使抵押权时，承租人既不行使优先购买权，也不解除租赁合同，银行需承担继续忍受承租人继续占有租赁物的结果；二是在实现抵押权时，因抵押物上存在着租赁权，将会导致难以拍卖或变卖抵押物，进而大幅度降低抵押财产的价值和流转速度，势必对银行债权的实现造成很大的困扰。三是因上述“买卖不破租赁”原则的存在，债务人也可能与第三人恶意串通，虚构租赁合同，阻碍银行的抵押权行使，影响银行债权的实现。

在此情形下，银行等金融机构有必要采取以下方法防患于未然，确保抵押权的实现。

（一）加强贷前尽职调查

银行等金融机构在接受不动产抵押之前，不能光凭产权证作出判断，必须到抵押物所在地认真调查抵押物的使用状况；且对于抵押物应区分自用、租用等多种状态和各自所占的面积，并严格审查出租状况，从而准确研判抵押财产的风险。

（二）必要时，现场调查核实

对于抵押人声称抵押物未租赁的，在签订抵押合同前，金融机构应当现场调查核实，并要求抵押人对抵押物未出租状态作出书面说明，作为抵押合同的附件，从而避免后期抵押人恶意制造虚假出租合同阻碍行使抵押权。

（三）重点审查“抵押物已出租”的情况

在设定抵押时，如抵押物已经出租，金融机构应当进行审查。如要求抵押人提供租赁合同，重点审核租赁对象、租赁期限以及租金收取情况等合同要素。对于租金明显低于市场合理价位，且租期超过贷款期限的，建议金融机构要求抵押人解除租赁关系或者更换抵押物。

综上，实现担保物权特别程序、申请参与分配、赋强公证等方式拍卖、变卖抵押物是当前金融机构实现抵押权的主要方式，但在实现抵押权的过程中，且不论当今房地产行业下行导致房屋处置变现难的问题，仅实现抵押权的过程中就可能出现抵押房屋有在先的租赁权、居住权等权利负担等情况，以上情形均可能导致实现抵押权面临法律障碍。从法院裁判结果看，法院一般均认为金融机构作为专业机构，具有核实抵押物权属状况的便利和优势地位，理应尽到比一般人更高的注意义务。因此，金融机构在未来的工作中有必要采取更加审慎严谨的尽职调查措施，确保抵押权取得完整、有效。